На дачу — на метро

 
Вице-премьер Дмитрий Козак пообещал, что в ближайшие годы на развитие объединенной транспортной системы Петербурга и Ленобласти федеральная казна выделит 250 млрд рублей. В частности, речь идет о строительстве второй КАД, трех областных станций метро (в Буграх, Янино и Кудрово), ветки легкорельсового общественного транспорта от Пулково до Балтийского вокзала и пр. О том, как эти планы могут сказаться на развитии пригородных проектов, мы расспросили участников рынка.
Яна Долотова,
заместитель директора департамента нового строительства АН «Итака»:
– Я не рассчитываю на заметный положительный эффект от этих инициатив, если не будет решен главный и больной для Ленобласти вопрос — отсутствие объектов социальной инфраструктуры.
Практически во всех пригородах, где реализуются или запланированы малоэтажные проекты, нет детских садов, школ, больниц и т. п. Само по себе метро или железнодорожная станция ничего не даст. Возьмите ст. м. «Девяткино», которая открыта чуть ли не двадцать лет назад на территории области. Я там жила когда-то: единственная школа, куда не очень хочется водить детей, ближайшая поликлиника — во Всеволожске. Вот и вся инфраструктура. Примерно такая же картина и в Колтушах, где невозможно устроить ребенка в садик. Поэтому многие и не едут в пригород. Отсекается значительная часть платежеспособного спроса, который создают люди в возрасте от 25 до 40 лет.
Для развития территорий нужны и хорошие автомобильные дороги. Вот если построят вторую трассу в сторону Токсово, это в состоянии изменить ситуацию. Но пока Новотоксовское шоссе постоянно забито в обе стороны.
Более перспективно, на мой взгляд, продолжение ветки метро от «Пр. Ветеранов» в сторону Петродворцового района, в том числе — в Горелово, где созданы довольно комфортные условия для жизни. Кстати, пригородный рынок развивается в первую очередь именно за счет строительства многоквартирных домов с социальной инфраструктурой. А коттеджные поселки — довольно узкий сегмент, практически не делающий погоды.
Конечно, с развитием транспортной системы недвижимость в определенных зонах (в особенности — вокруг метро) немного подорожает, вырастет и стоимость земель в окрестностях второй КАД (если, конечно, ее начнут проектировать). Но в краткосрочной перспективе вряд ли что-то изменится.
Марина Агеева,
директор регионального центра информационного проекта «Свой дом»:
– Обнадеживает то, что именно высокопоставленные чиновники обратили внимание на проблему транспортной инфраструктуры. Причем названы действительно «болевые» точки на стыке двух субъектов Федерации.
Думаю, что эти пригороды начнут активно застраиваться домами средней и высокой этажности, т. е. немного изменится формат комплексного освоения территорий. Возможно, некоторые собственники попытаются внести изменения в регламент.
Если улучшится транспортная доступность, масштабные девелоперские проекты, заявленные в Пушкинском, а особенно во Всеволожском районе, многие из которых были сомнительными с точки зрения эффективности, получат реальный шанс.
Успешная реализация жилья в «Северной долине» обусловлена не столько дешевизной предложения (пожалуй, квартиру за 1,5 млн рублей можно найти и в другом районе города), сколько близостью метро. То же самое в Кудрово, где квартиры активно раскупают в надежде на обещанный в 2016 году запуск подземки.
Если метро доберется до Янино и Бугров, то и в этих зонах резко изменится конъюнктура. Улучшение транспортной системы повысит стоимость жилья, которое будет здесь возводиться. Пригородное кольцо станет более цивильным, отодвинутся границы дачных проектов. Вслед за транспортной инфраструктурой начнет развиваться и социальная.
Вопрос лишь в том, в каком объеме и в какие сроки будут реализовываться планируемые проекты. Я бы не стала связывать эти обещания с предстоящими выборами, хотя совпадение интересное.
Валерий Макаревич,
генеральный директор ИСГ «Сплав»:
– Решение о продлении метро в Ленобласть — правильное, и места выбраны грамотно. Это даст мощный толчок развитию проектов городского типа (вокруг новых станций), а также коттеджных поселков (в зоне 10 километровой доступности).
Выбор направления вполне оправдан. Юкки, Бугры, Токсово, Кудрово, Разметелево, Всеволожск по-прежнему наиболее популярны у покупателей. Но насколько эффективными окажутся многомиллиардные инвестиции — зависит от местных, региональных и федеральных чиновников.
Для развития малоэтажных проектов нужно немного: привлекательное для граждан место, а также транспортная и социальная инфраструктура.
КАД, местная дорожная сеть и будущие станции подземки в рассматриваемых зонах создадут приличную транспортную доступность. Но гораздо сложнее с инженерией, особенно с водоснабжением и водоотведением. Каждый застройщик решает эти вопросы по-своему. И если мы создаем условия для ускоренного строительства, не устраняя проблем с водой и канализацией, совокупный эффект от таких инвестиций может быть и отрицательным.
Объемы загородного жилья постепенно увеличиваются, а на работу приходится ездить в город. Строительство метро в области во многом снимет остроту этого вопроса. Но останутся нерешенными проблемы двух возрастных групп — стариков и детей. Для них необходимо создавать медицинские учреждения с достаточным количеством мобильных бригад, детские садики и образовательные центры.
При этом строительство детсадов должно следовать за населением (пусть будет маленький, но рядом), а вот школа в каждом поселке не сможет дать приемлемого уровня образования. Поэтому нужна система школьных автобусов и крупных образовательных центров с широким спектром возможностей для внеклассного обучения (кружки, секции и т. п.).
Решив эти непростые проблемы, можно быть уверенным, что торговлю, предприятия сервиса и досуга разовьет частный бизнес.
Станислав Азацкий,
директор департамента АН «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– Планируемые инвестиции в развитие транспортной системы могут значительно расширить границы мегаполиса. С открытием станций метро зоны Янино, Кудрово и Бугры можно будет рассматривать как окраину города. Конечно, с улучшением транспортной доступности заметно увеличится спрос на квартиры в субурбии, например в таких проектах, как Славянка.
Но я сомневаюсь, что обещанные вливания в дорожную инфраструктуру окажут серьезное влияние на развитие малоэтажки в ближайшей перспективе.
Большинство наших соотечественников по-прежнему рассматривает коттедж в пригороде не как место для постоянного проживания, а, скорее, как дачу или второй дом, куда можно приехать отдохнуть на выходные. К тому же сейчас предложение значительно превышает спрос, на рынок выведено огромное количество новых проектов, где не реализованы порядка 70% площадей. Причем процесс продолжается, пусть и не столь высокими темпами, как до кризиса.
В то же время платежеспособность населения остается довольно низкой: на качественный продукт не хватает денег, а вкладываться в дешевые, но сомнительные проекты граждане уже не желают. Спрос до сих пор не восстановился, и нет никаких предпосылок к улучшению конъюнктуры, по крайней мере, в ближайшие год-два.
Думаю, заявленные инвестиции могут подстегнуть строительство и рост цен лишь в нескольких локальных точках. К сожалению, не приходится рассчитывать и на то, что выделенные деньги будут освоены эффективно.

Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №42(677) 24.10.11, c.18