Рынок борется за покупателя

Цены на участки и дома в коттеджных поселках в 2011 году повышались лишь на самые ликвидные предложения. «Рынок покупателя», как сегодня характеризуют загородный сегмент, подвиг девелоперов на разработку новых форматов. Одним из самых перспективных сегодня можно назвать качественное малоэтажное строительство и таунхаусы.

Цены стабильны
В настоящее время в сегменте эконом-класса комфортной ценой, по мнению экспертов, считается 30 тыс. рублей за 1 м2. Это таунхаусы и дуплексы площадью 100-120 м2 с прилегающим участком 4-8 соток. Спросом пользуются объекты под чистовую отделку по стоимости однокомнатной квартиры в городе — 2,4-3 млн. рублей за объект. Комфорт и бизнес-класс (дома площадью 200-300 м2 с участком 8-ю соток) удерживаются в рамках 5-10 млн. за объект, а элит-класс сейчас идет в среднем по цене свыше 30 млн. рублей (дом площадью свыше 200 м2, большой прилегающий участок с возможностями для ландшафтного дизайна).
В коттеджных поселках предлагаются земельные участки 8-14 соток от 600 тыс. рублей без инженерной подготовки. При проведении всех систем (электричество, вода, газ и т. д.) стоимость возрастает до 1,2 млн. рублей. Средняя стоимость сотки земли в поселках комфорт -, бизнес-класса с участками без подряда составляет 100-300 тыс. рублей за сотку, элит-класс — от 400 тыс. за сотку (без подряда).
«По большому счету цены в коттеджных поселках остались на уровне прошлогодних. Но если экспозиция объекта составляет более 1 года, собственник может пойти на снижение стоимости», — комментирует Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
  «Рост цен наблюдается только на успешные проекты, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью, в стадии высокой готовности, с прозрачными юридическими документами (земля в собственности, разрешение на строительство, статус, пр.)», — соглашается с коллегой Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» (застройщики малоэтажного комплекса Bagatelle).

С подрядом или без?
Основная доля поселков по итогам первого полугодия 2011 года предлагает приобрести только участки, их доля снизилась по сравнению с первым полугодием 2010 года на 22%, что связано с выводом предложения в некоторых проектах, находящихся в реализации, — коттеджей. Сегодня основная доля загородных поселков (45%) предлагает приобрести участки с подрядом или без подряда, их доля увеличилась по сравнению с первым полугодием 2010 года (на 9%). На конец II квартала 2011 года 96 коттеджных поселков предлагают участки с подрядом и без подряда (37,6% от общего количества поселков). На долю поселков, предлагающих участки без подряда, приходится 34,9% (от всего количества поселков), их доля увеличилась (по сравнению с I кварталом 2011года—на их долю приходилось 31,9%), что обусловлено выходом новых проектов.
«Как правило, девелоперы предлагают возвести там дома по своим типовым проектам либо рекомендуют своих партнеров-подрядчиков»,—комментирует Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург». Доля поселков, в которых на продажу предлагаются участки без подряда, составляет 15%. Доля поселков, где сочетаются оба варианта (с обязательным подрядом и без), составляет 17%.

Рынок покупателей
Количество сделок на рынке за 8 месяцев 2011 года возросло, но не очень значительно. «Сейчас наибольшим спросом пользуются жилые единицы до 5 млн. рублей в высокой стадии готовности, предлагающие ипотеку, имеющие юридически прозрачные документы. Желательно, чтобы рядом с объектом была лесопарковая зона. Важное значение для покупателя имеют окружающая инфраструктура, наличие паркинга/гаража, форма управления комплексом, размер затрат на эксплуатацию. Не все проекты соответствуют таким условиям, поэтому и ожидаемого после кризиса бума продаж не произошло», — констатирует Арсений Васильев.
  В 2011 году некоторые застройщики, воодушевленные активизацией рынка недвижимости, решили поднять цены на ликвидные предложения. Для оптимизации продаж девелоперы стали предлагать внутри одного поселка смешанный формат: и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда.
  «Доля непроданного предложения во II квартале 2011 года составляет 60,8%. По сравнению со II кварталом 2010 года объем непроданного предложения увеличился на 13% (доля непроданного по состоянию на II квартал 2010 года составляла 47,5%)», — комментирует Ольга Трошева, заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость».

Дефицит предложения
2011 год не показал бурного прироста предложения, зато на загородном рынке появились новые продукты. «Уровень предложения в ближайшем пригороде немного вырос, кроме того, на рынке появились другие проекты с новыми планировочными решениями, технологиями строительства, концепциями. Например, во Всеволожском районе в радиусе 20 км от КАД. В основной своей массе это малоэтажные жилые комплексы в виде таунхаусов или 3-9-этажные дома с чуть более просторными квартирами, чем в городе», — сообщает Арсений Васильев.
  Все новые проекты были заявлены меньше года назад, в 2011 году девелоперы старались по максимуму реализовать то, что построили в кризис, пока продажи были крайне низкими. Поэтому говорить о сроках сдачи пока рано, тем более что застройщики часто увеличивают количество очередей.
  Девелоперы осторожны в запуске новых проектов, что постепенно приведет к дефициту качественной недвижимости на загородном рынке. По итогам первого полугодия 2011 года в продажу поступило 55 новых проектов. Помимо этого, были открыты продажи очередей уже в продаваемых проектах. В 50% новых проектов продаются только участки. В остальных можно купить или земельный участок с последующим подрядом на строительство, или просто земельный участок.
  По состоянию на II квартал 2011 года количество коттеджных поселков в продаже увеличилось всего на 8,з%.
Объем рынка увеличился на 10,5%. Объем предложения увеличился на 2%.
Лидером по коттеджной застройке в сегментах эконом и комфорт по-прежнему является Всеволожский район. Диапазон площадей предлагаемых участков велик: от 6 соток до нескольких гектаров в зависимости от класса будущего поселка. Так, в поселках верхнего ценового сегмента площадь предлагаемых участков, как правило, составляет не менее 20 га. Возможно приобретение нескольких участков для дальнейшего их объединения.

Набирают популярность
Отдельно на рынке загородной недвижимости следует отметить сегмент та-унхаусов. Пока по популярности у покупателей загородные таунхаусы немного уступают отдельно стоящим коттеджам. В среднем стоимость 1м2 в таунхаусах составляет 50-75 тыс. рублей, в экономичном сегменте — от 25 тыс. рублей. В среднем площадь самих таунхаусов и земельных участков при них меньше, чем площадь коттеджей и их участков. Однако в 2011 году в продажи вышло несколько интересных предложений, которые имели успех на рынке. Преимущества этого нового загородного формата — в инфраструктуре, сделанной по городскому принципу.
  В ситуации, когда предложение превышает спрос, застройщики вынуждены искать такие формы жилья, строительных материалов, которые будут интересны будущим покупателям-жильцам. Это нашло отражение в концепции малоэтажных жилых комплексов. Застройщики сегодня экспериментируют с разными сочетаниями жилых объектов: таунхаусы, таунхаусы + коттеджи, таунхаусы + многоквартирные жилые дома.


Важное значение для покупателя имеют инфраструктура, паркинг, размер затрат на эксплуатацию.

Приобретение загородной недвижимости, как правило, является покупкой не-основного жилья, поэтому и спрос на загородном рынке после кризиса восстанавливается медленнее, чем в городе. Тем не менее интерес к загородным
покупкам есть, и, хотя сейчас сохраняется преобладание предложения над спросом, загородные проекты постепенно находят своего покупателя. Как тенденцию можно выделить спрос на инженерно подготовленные  земельные участи без подряда. Спрос сместился в сторону небольших земельных наделов (10-15 соток) в коттеджных поселках недорогого сегмента (минимальная стоимость — около 5 млн. рублей). Восстанавливается спрос и на домовладения в высокой степени готовности. Отмечу, что наряду с традиционно динамично развивающимся Всеволожским районом в последнее время девелоперы интенсивно осваивают южные направления. Так, Ломоносовский район Ленинградской области показывает высокие темпы роста предложения на загородном рынке.
Лидия Пашнова, директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав»

Где жить 06.10.2011 Приложение к газете "Деловой Петербург"